| |
29.10.2008 - Банки "Зенит" и "Петрокоммерц" сообщили о привлечении синдицированных кредитов
Первый привлек 95,75 млн евро и $5 млн сроком на 1 год под EURIBOR/LIBOR + 1,6% годовых. Второй — также на год $106 млн под LIBOR + 1,5% годовых.
29.10.2008 - АИЖК пытается смягчить условия выкупа ипотечных кредитов. Приобретая их с дисконтом, агентство может одновременно субсидировать банки
Банки не теряют надежды избавиться от длинных кредитов. Однако сделать это непросто — АИЖК фактически приостановило выкуп…
29.10.2008 - ВЭБ готов давать длинные и дешевые займы банкам. Для их получения достаточно оценки российского рейтингового агентства
На сайте ВЭБа помещены условия и порядок выдачи субординированных кредитов. Наблюдательный совет принимает решения…
|
Государственная поддержка
Во всех странах с развитыми системами ипотечного кредитования
государство оказывало кредитным институтам и гражданам —
заёмщикам огромную помощь, особенно в период формирования систем.
Основной формой государственной поддержки ипотечных кредиторов
являются государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное
покрытие эмитируемых ценных бумаг. Так в США государственные гарантии
обеспечивали выпуск MBS более 30-ти лет, вплоть до 1970 г., когда
Fannie Mae было разрешено выпускать ипотечные облигации на основе
кредитов, не обеспеченных государственными гарантиями.
Но на этом государственная поддержка не закончилась, а приобрела
иную форму. Федеральное законодательство США разрешило использовать
бюджетные средства на приобретение MBS, тем самым, приравняв этот
вид ценных бумаг к государственным обязательствам. Комитет по открытому рынку ФРС уполномочен покупать и продавать их при проведении
денежно-кредитной политики.
Не менее важной формой государственной поддержки является страхование
кредитных рисков. Важным шагом на пути формирования институциональных
основ современной системы ипотечного кредитования стало создание
в 1934 году Федеральной жилищной администрации (Federal Housing
Administration, FHA) в соответствии с Национальным актом о жилье.
Основными направлениями деятельности FHA являются создание системы
взаимного страхования ипотечных кредитов и разработка и совершенствование
стандартов ипотечного жилищного кредитования. FHA стала первой
страховой компанией, учрежденной государством, страхующей кредитные
риски по ипотечным жилищным кредитам.
Основной задачей FHA является содействие малообеспеченным семьям
в улучшении жилищных условий. Параллельно решаются задачи улучшения
жилищных стандартов, а также создания системы взаимного страхования
ипотечных кредитов. FHA осуществляет около сорока различных страховых
и кредитных программ. В их число, в частности, входит программа
государственного страхования ипотечных кредитов на жилье. В конце
1991 финансового года объем страховых обязательств FHA составил
378,1 млрд. долларов.
Основные программы страхования ипотечных кредитов разработаны
для облегчения приобретения, строительства или реконструкции жилья
определенными категориями граждан, которые не в состоянии выполнить
требования внесения первоначального платежа по обычным кредитам.
FHA в первую очередь оказывает содействие тем, кто впервые покупает
жилье, покупателям жилья из числа национальных меньшинств, а также
покупателям с низким и умеренным доходом, т.е. наиболее нуждающимся
в дополнительной помощи. Страхование по большей части таких кредитов
осуществляется Фондом взаимного страхования ипотечных кредитов,
созданным на основе самоокупаемости. Ставка процента по кредитам,
страхуемым FHA, находится на уровне рыночных ставок, в то время
как требования первоначального взноса несколько ниже, чем по обычным
кредитам.
Кредиты FHA не могут превышать установленный уровень, составлявший,
например, в 1993 году 67 тысяч долларов для отдельного дома на одну семью. Если заемщики нарушают сроки выплат по своим кредитам,
банк, выдавший им ипотечный кредит, подает заявку в Департамент
жилья и городского развития на страховое возмещение невыплаченной
части кредита. Департамент выплачивает требуемую сумму и становится
при этом собственником такого имущества. Штат работников Отдела
по распоряжению имуществом Департамента жилья и городского развития
совместно с подрядчиками предпринимает необходимые меры для содержания
этого имущества и его продажи на рынке.
Вот некоторые факты, иллюстрирующие деятельность FHA:
- ипотечные кредиты FHA ежегодно позволяют сделать
первый шаг на пути к домовладению 165-275 тысячам семей и одиноких
граждан из числа тех, кто не имеет возможности приобрести жилье
другим путем. Из 850 тысяч ипотечных кредитов, которые в среднем
FHA страхует каждый год, 550 тысяч идут на покупку жилья теми
людьми, которые, по оценкам экспертов, не смогли бы получить
кредит без такой страховки;
- около 40% от общего числа впервые покупающих жилье
делают это с помощью кредитов FHA, с другой стороны, две трети
заемщиков FHA покупают жилье впервые;
- более 20% заемщиков FHA — представители национальных
меньшинств;
- FHA обслуживает семьи, чей доход значительно ниже,
чем у тех, кто использует обычные источники финансирования.
Так в 1992 году средний доход заемщиков FHA составил 37 тысяч
долларов по сравнению с 55 тысячами долларов у заемщиков, пользующихся
обычными кредитами;
- FHA обслуживает тех, у кого недостает первоначальных
средств для покупки жилья. Порядка двух третей ипотечных кредитов,
получивших страховку от FHA, имели первоначальное соотношение
величины займа к стоимости заложенного имущества не ниже 90%.
При этом FHA никогда не пользовалась бюджетными средствами.
Свои программы поддержки ипотечного кредитования FHA с самого
начала осуществляет в соответствии с основным принципом страхования,
заключающемся в объединении возможных рисков в одну большую группу
для минимизации неизбежных потерь. В результате Взаимный фонд
ипотечного страхования, входящий в FHA, преуспевает, а за всю шестидесятилетнюю историю FHA этот фонд не истратил на покрытие
убытков ни единого доллара налогоплательщиков.
В 1944 году Конгрессом была создана Администрация по делам
ветеранов (Veterans Administrations, VA), уполномоченная гарантировать
ипотечные кредиты, выданные отдельным категориям ветеранов войны
и отвечающие требованиям, установленным Администрацией. Первоначально
VA выдавала гарантии на 50% выданного кредита или 2000 долларов,
в зависимости от того, какая из этих величин меньше. Сегодня эта сумма увеличена до 46 000 долларов. Администрация проводит оценку
недвижимости, на приобретение которой выдаются ипотечные кредиты,
и таким образом определяет сумму, из которой исходит при выдаче
сертификата гарантии. За предоставление гарантий VA взимает с заемщиков сбор, зависящий от величины первоначального взноса.
В 1989 году доля кредитов, застрахованных от невозврата Федеральной
жилищной администрацией, составила 26% общего числа выданных ипотечных
кредитов; доля кредитов, гарантированных Администрацией по делам
ветеранов — 10%; застрахованных частными компаниями —
16%. При этом доля кредитов, незастрахованных от риска невозврата,
составила 46%.
Еще одна форма государственной поддержки — адресная финансовая
помощь гражданам при приобретении жилья, в том числе с привлечением
ипотечных кредитов — является неотъемлемым элементом жилищно-социальной
политики.
Наиболее отрегулированной представляется система социальной
поддержки заёмщиков в Германии.
Вкладчики стройсберкасс, получают ежегодные премии за свои сбережения
(до 10% к накопленной сумме).
После получения жилищного кредита государство использует прямые
(денежные дотации при погашении процентов) — например, гашение
части кредита при рождении в семье заёмщика ребёнка, и непрямые
(налоговые льготы) формы помощи заемщику — в зависимости
от имущественного состояния, состава его семьи и т.п.
В Израиле
заёмщику при получении кредита компенсируется часть стоимости
приобретаемого жилья.
В ряде стран социальным категориям заёмщиков государство субсидирует
процентные ставки по ипотечным кредитам, а также предусматриваются
налоговые льготы в случае приобретения жилья. Как правило, такие
субсидии определяются целевыми государственными и муниципальными
программами для различных категорий заёмщиков. Например, в Испании
муниципалитеты принимают программы субсидирования малоимущих заёмщиков.
В Болгарии
с целью развития жилищной сферы покупателям жилья разрешено не декларировать источники получения доходов для целей налогообложения.
Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных
странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось
одним из основных факторов экономического развития в США (новый
курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине ( «план Ковальо») и в Чили (реформы Пиночета).
|
|
